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典当常识
土地如何典当
浏览次数:710 发布时间:2014/12/31 11:53:04
  划拨土地使用权是不能单独典当设定抵押权的。划拨土地使用权是国家无偿将土地提供给土地使用者的,土地使用者对土地只享有经营使用权,而不享有处分权。划拨土地还不是企业所自有的财产,其处分权仍然在国家。而典当是一种对自己拥有的财产的一种处分行为,不是自己拥有处分权的财产就不能用于典当。划拨土地使用权用以典当,必将使典当行的利益得不到保障。
  根据我国担保法和城市房地产管理法的规定,划拨土地使用权的房地产是可以进行抵押的。城市房地产管理法第47条规定,依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。担保法34条也规定抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以设定抵押。该法36条还规定,已依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。这些规定中,应该说是很明确地包括划拨土地使用权上的房地产的。
  与出让土地使用权的房地产典当相比,划拨土地使用权的房地产抵押权的设定,除应该具备当户提供了合法取得的土地使用权、除了土地使用权证书、房屋所有权证书、当户、典当行之间有书面典当合同、当物进行了评估、以及进行了抵押登记等条件外,还应考虑增加以下几点限制:
  一是设定抵押权必须征得批准划拨该土地的人民政府的土管部门的批准同意;
  二是应严格限制划拨土地的房地产抵押这类房地产实际上是国家与用地单位的一种共有物,而且因为划拨土地是国家无偿地提供给土地使用者的,是为了特定的用途。
  虽然典当行为所处分的主要不是土地本身,而是土地上的建筑物,但房地产的不可分必然地同时处分了土地,这就改变了国家将土地划拨给土地使用者的初衷,因此应该对划拨土地的房地产典当加以严格的限制。
  再谈下抵押权实现问题:划拨土地房地产抵押权设定之后,当债务履行期满典当行未受到清偿的,就发生抵押权实现问题。根据我国担保法第53条之规定,债务履行期届满当户未受到清偿的,可以与当户协议以抵押物折价或拍卖、变卖该当物所得的价款受偿,协议不成的当户可以向人民法院提起诉讼。显然,担保法规定了抵押权实现的两种方式,即协议方式和诉讼方式。用协议方式实现划拨土地房地产抵押权应经过有关土管部门的参与或批准;采取诉讼的方式实现划拨土地房地产抵押权时应通知政府或其土管部门作为第三人参与诉讼。当户和典当行协议不成或政府不同意协议结果,抵押权的实现就只有通过诉讼的方式;禁止当户和典当行在协议中直接将划拨土地的房地产归典当行所有。我国担保法第40条规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得设定在债务履行期满抵押人未受到清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。
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